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做酒店投资前，投资者都要先测算一下NPV（净现值）。NPV是用“未来现金流现值”减去“原始投资额现值”而得出的数值。计算净现值时，要按预定的贴现率对投资项目的未来现金流量进行贴现，预定贴现率是投资者所期望的最低投资报酬率。净现值为正，方案可行，说明方案的实际报酬率高于所要求的报酬率;净现值为负，方案不可取，说明方案的实际投资报酬率低于所要求的报酬率。

以下是NPV计算公式：

CL：现金流入

CO： 现金流出

ｉ：基准折现率

首期投入计算时t=0, 投入后的第一年t=1

例子：

假如你要花5000万投资一家酒店，折现率是10%，5年的现金流分别是-5000万、1000万、2000万、3000万、4000万，那么NPV是2316万。NPV大于0，因此该投资方案可行。

NPV的优点在于它考虑了资金时间价值、全过程的净现金流量和投资风险。但它的计算需要建立在对未来新酒店的客房率和平均房价比较准确的预测基础上。

对未来新酒店的业绩预测，可以分为以下9个步骤：

1. 确定主要市场区域

2. 确定市场区域内的主要市场细分

3. 量化存量房晚需求

4. 预测未来房晚需求

5. 量化市场区域内总客房供给、非限制需求

6. 计算区域客房率

7. 衡量区域内各存量酒店的竞争力

8. 衡量未来新进酒店的竞争力

9. 计算本酒店的市场份额

净现值法的主要缺点是资金成本率(贴现率)不易制定,尤其在经济动荡的时期,金融市场的利率每天都有变化。净现值法说明了未来的盈亏数,但没有说明单位投资的效率,这样就会在决策时,趋向于采用投资大,收益大的方案,而忽视了收益总额虽小,但投资更省,经济效果更好的方案。

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